부동산 매매 세금 계산 | 양도소득세·취득세 핵심 정리

부동산을 사고팔 때 세금은 한 번에 끝나지 않습니다. 매수 때는 취득세, 매도 때는 양도소득세가 중심이고, 조건에 따라 계산식이 달라져서 “대충” 잡으면 금액이 쉽게 틀어집니다.

특히 신고기한(2개월/60일)을 놓치면 가산세로 이어질 수 있어, 먼저 계산 화면과 기준부터 잡아두는 게 효율적입니다.

아래 버튼을 눌러 부동산 매매 세금 계산을 홈택스 양도세 자동계산으로 바로 시작하세요. (취득가·양도가·취득일·양도일·필요경비 5가지만 먼저 입력)

홈택스 양도세 계산하기

매매할 때 세금, 먼저 이렇게 나눠야 합니다

헷갈리는 이유는 “부동산 세금”이라고 묶어서 생각하기 때문입니다. 실제로는 매수/매도 시점이 갈리고, 관할도 나뉩니다.

① 취득세(매수) ② 양도소득세(매도) ③ 지방소득세(양도소득분, 양도세와 연동) 이렇게 3개로 쪼개면 계산이 정리됩니다.

양도소득세 계산에서 자주 막히는 3가지

첫째는 1세대 1주택 비과세 여부입니다. 비과세라고 해도 고가주택(12억 초과)이면 전액 면제가 아니라 계산식이 따로 적용됩니다.

둘째는 필요경비입니다. 중개보수, 리모델링, 취득부대비용 등은 인정 여부가 갈려서 증빙을 못 챙기면 공제가 줄어듭니다.

셋째는 보유·거주 요건입니다. “몇 년이면 끝”처럼 단순화하면 위험하고, 본인 케이스에 맞춰 체크하는 게 안전합니다.

아래 버튼을 눌러 12억 초과(고가주택) 양도소득세 계산식을 그대로 확인하세요. (비과세 적용 범위가 어디까지인지 바로 감이 잡힙니다)

12억 비과세 계산식 보기

신고기한을 놓치면 계산이 맞아도 손해입니다

양도소득세 예정신고는 “양도일이 속하는 달의 말일”을 기준으로 2개월 안에 진행하는 구조라서, 날짜를 착각하기 쉽습니다.

취득세는 일반적으로 취득일(잔금일 등)부터 60일 기한이 걸리니, 매수·매도 모두 기한부터 먼저 확인해 두는 쪽이 덜 흔들립니다.

아래 버튼을 눌러 양도소득세 예정신고 기한(양도월 말일 기준 2개월)을 공식 기준으로 확인하세요.

양도세 신고기한 확인하기

취득세 신고·납부는 위택스에서 처리합니다

취득세는 유형(주택/상가/토지), 보유 주택 수, 지역/규정에 따라 세율 적용이 달라져서 “숫자만 외우는 방식”이 오히려 위험합니다.

현실적으로는 위택스에서 신고 화면을 열고 항목을 넣어보면서 본인 케이스에 맞는 분기(감면/중과/기한)를 확인하는 게 빠릅니다.

아래 버튼을 눌러 부동산 취득세를 위택스에서 신고·납부(60일 기한 체크 포함)하세요.

위택스 취득세 신고하기

한 번에 체크하는 요약표

구분 언제 핵심 포인트 추천 확인처
취득세 매수(취득) 60일 기한, 유형/주택 수/규정 분기 위택스
양도소득세 매도(양도) 비과세/12억 초과, 필요경비, 보유·거주 요건 홈택스·국세청 안내
신고기한 매수·매도 공통 양도세 2개월(양도월 말일 기준) / 취득세 60일 국세청 안내·위택스