담보대출 월세 투자 | 수익률 계산부터 리스크 관리까지
2025년에도 담보대출 월세 투자는 여전히 수익형 부동산의 핵심 전략입니다.
금리·공실·세금 변동이 심한 시기일수록, 정확한 수익률 계산과 현금흐름 관리가 중요합니다.
대출을 활용해 월세 수익을 노릴 때, 실질 이익을 남기는 구조를 이해해야 합니다.
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대출 상환액 계산하기투자 기본 구조
담보대출 월세 투자는 자기자본과 대출금으로 부동산을 매입해 월세 수익을 얻는 방식입니다.
레버리지를 적절히 활용하면 자기자본 대비 수익률(CoC)을 높일 수 있습니다.
단, 상환 부담과 공실 리스크를 반드시 계산에 포함해야 합니다.
수익률 계산 방식
단순 월세 수익이 아닌 NOI(순영업소득) 기준으로 계산해야 합니다.
연 임대수입에서 운영비·보유세·이자를 제외해 실수익을 구하고, 이를 투자금으로 나누면 수익률이 도출됩니다.
대출이자 4% 기준, DSCR 1.2 이상이면 안정적 투자 구조로 볼 수 있습니다.
금리와 규제 변화
2025년은 스트레스 DSR 강화로 인해 대출 가능 금액이 축소되었습니다.
투자용 부동산은 전입 의무가 붙는 경우도 있어, 실제 임대 운용 전에 조건을 확인해야 합니다.
지역별 LTV는 40~70% 구간으로 차등 적용됩니다.
세금과 비용
취득세는 매매가의 1~3%, 보유세는 공시가격 기준 0.1~0.4% 수준입니다.
임대소득 2천만 원 이하자는 분리과세(15.4%)를 선택할 수 있으며, 등록 임대 시 세부담이 줄어듭니다.
세금 계산을 누락하면 수익률이 실제보다 높게 보이는 오류가 생깁니다.
실전 사례
예를 들어 5억 원 아파트를 LTV 70%, 금리 4%, 월세 180만 원으로 운영할 경우,
연 NOI는 약 1,670만 원, DSCR은 0.83 수준입니다.
금리를 3.5%로 낮추거나 월세를 200만 원으로 조정하면 흑자 전환이 가능합니다.
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